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飲食店やサロンなどを閉業するときに気をつけること(原状回復・スケルトン戻し)

テナントビルの解体や不景気の煽りなどによる店舗の閉業など、さまざまな理由でお店を手放さざるを得ないことがあると思います。一般的に閉業の物件の引き渡しには、主に2パターンあります。それぞれの解説と、閉業の際に気をつけなければいけないことをまとめました。

 

物件の引き渡し方法その1「原状回復(スケルトン)」

物件契約の際に、賃貸借契約で「原状回復義務」という契約を結んでいる場合は、閉店・閉業の際に不動産オーナーに店内を契約時と同じ状態にして返却する義務があります。このことを「原状回復」と呼びます。

更に細分化すると、原状回復には2パターンあり、まずはその解説をします。

 

原状回復のパターン1「居抜き物件」の場合

もともと造作物がある、いわゆる「居抜き物件」の状態で契約したケースでは、不動産オーナーの意向により、退去時に原状回復を求められるケースがあります。この場合の原状回復とは、「契約時と同じ状態に戻す」ということです。床・壁紙・天井・水回りなどの修繕を行い、返却するケースです。

ただし、契約時に「退去時スケルトン戻しにする」などの条件がある場合はその限りではありません。

原状回復のパターン2「スケルトン物件」の場合

契約時に造作物がないスケルトン物件の場合は、返却時にもスケルトン戻しが必須になるケースが多いです。スケルトン戻しとは、文字通り、入居していた設備の内装などをすべて取り払って、建物の構造体のみのスケルトン状態にし、次に入居するテナントが内装や設備機器を新設しやすいようにすることを言います。

しかし、次の入居者が知り合いなどで、そのまま入居したいという希望などがあった場合はその限りではありません。また、不動産オーナーの意向によりスケルトンに戻さなくてもいいというケースもあります。


物件の引き渡し方法その2「造作権の譲渡(居抜き物件)」

「造作権の譲渡」を簡単に説明すると、店内の造作物(プラス厨房機器や什器)などを含めて、譲渡する権利ということです。ただし、不動産オーナーにとってはこれらのものは処分したい不要なものであり、造作物は物件自体の価値に含まれないことを覚えておきましょう。

それではなぜ、「造作権の譲渡」という方法があるのでしょうか。簡単に言えば、前オーナーが売却、譲渡益を増やすためです。この仕組みを理解するために2つの業界の通例についてお話しします。

 

居抜きなら店舗開店費用をかなり抑えることができる

一般的に店舗の開業では内装工事費・機器類(什器)などを揃えて、店舗をオープンするまでにスケルトン渡しの物件では少なくても700万円〜の費用がかかります。居抜き物件ではそれらの費用を抑えて、必要な機器の購入など出費を最小限に留めることができるのが人気の理由です。そのため、開業時にかかるコストをかなり圧縮することができます。

 

コネクションで好立地の物件を手に入れた場合、造作物の移譲が断りづらい?

人気の立地の物件を確保するは相当の運が必要で、一般的にはコネクションが必要になってきます。先に入居している店舗のオーナーから直接声をかけられたり、業界関係者からうわさ話を聞いて一般募集が行われるより前に物件を契約するケースです。このとき、本当は価値のない造作物に対して、前オーナーに「造作権の譲渡」と称して金銭の支払いを求めてくるケースがあります。

1円でも多く利益を求める前オーナーと、造作物への支払いという多少のコストをかけてでも人気物件を手に入れたい新オーナーの思いが合致することで「造作権の譲渡」という本来ならありえないビジネスが成立するのです。

 

物件の引き渡し方法のまとめ

少し前置きが長くなってしまいましたが、これらが主に物件店舗を手放す際に発生する最も多いパターンになります。次は、スケルトン工事を行う際に理解しておくべき点をまとめます。

 

スケルトン工事の際に注意しなければいけないポイント

店舗の造作物を完全に撤去し、躯体(くたい)が見える状態まで戻すのがスケルトン工事です。このスケルトン工事の際に注意しておくべきポイントをご紹介します。

 

費用について

スケルトン工事の費用は、店舗やオフィスによって差はありますが、基本的には30坪前後で500〜万円程度です。ただしこれは条件により異なり、凝った造作(カウンターやタイル張り)などの場合は見積り金額が上乗せされるケースがあります。

裏技で、解体前の店舗を新しいオーナーに確認してもらい、必要なものを解体せず残すと、その分解体費用を抑えられます。

 

近隣とのトラブル

解体工事は大きな音や粉塵がでることがあります。そのため、近隣住人とのトラブルに発展するケースもあります。予め近隣住人への施工前の挨拶などの周知活動をしっかりと行ってくれる解体業者をおすすめします。

 

スケルトン工事・原状回復の実例のご紹介

スケルトン工事や原状回復工事の例をご紹介します。

 

ケース1「30坪程度の小〜中規模飲食店」の場合

30坪程度の飲食店の場合は、キッチンスペースもそこまで大きくないため、広い物件などに比べて費用が少なくなります。

また、冷蔵庫・冷凍庫、エアコンなどが高年式の場合は下取りに出すことで工事費用を更に抑えることができる場合もあります。

物件タイプ飲食店(居酒屋)
面積約30坪
工期2週間
価格570万円前後(190,000円/坪)

 

 

ケース2「15坪程度の美容室」の場合

原状回復・スケルトン工事の様子

小規模で展開している15坪程度の美容室の解体工事です。

また、冷蔵庫・冷凍庫、エアコンなどが高年式の場合は下取りに出すことで工事費用を更に抑えることができる場合もあります。

物件タイプ美容室
面積約14.5坪
工期1週間
価格

270万円前後(180,000円/坪)

シャンプー台や椅子などを下取りに出すことでうち20万円を相殺でしました。

 

 

【番外編】こんな業者には要注意

ここまで物件の引き渡し方法などをご紹介しましたが、物件の退去手続きや工事の発注などで慌ただしくなるときに見落としがちなポイントとして、解体工事業者の質がございます。業者の対応や見積書・契約書などをしっかりと見極めて、危ない業者との契約を避けるポイントをご紹介します。

 

見積書や契約書を確認する

契約書に細かく内容を記載していなかったり、契約後の保証を記載していない業者が多く存在します。トラブルになる可能性がある仕事をする会社は裁判などに備え契約書に細かく内容を記載していなかったり、保証内容を明記しないことが多いです。いくら営業マンが親切丁寧だとしても書類に関しては確認しましょう。

 

訪問販売業者とは契約しない

全ての訪問販売業者が悪というわけではありませんが、最もトラブルが多いのが訪問販売です。訪問販売の場合、契約から8日以内であればクーリングオフが利用できますが、契約を急かされたとしても即決しないでください。

 

担当者の対応が良いか

担当者がきちんとした言葉遣いや立ち振る舞いをしているかどうかを観察しましょう。依頼主の質問にも丁寧に答える姿勢が見られるかどうか、近隣の方への対応などがきちんと出来るかどうかなど、本当に信頼できる担当者かどうかを見極める事が大切です。何か気になる事や心配事があった際にも相談に乗ってもらえる担当者であれば、工事も安心して任せられるのではないでしょうか。

 

追加請求があるかどうか

トラブルに発展するケースで多いのが、施工後に追加工事が発生した際に、当初の見積にない施行金額の上乗せが発生するケースです。既に施工後の事ですので、請求を拒めば脅しをかけられる場合もあり、支払わざるを得なくなる状況になります。安すぎる見積もりは結果として高くなる可能性があるため、事前にしっかりと各項目ごとの見積りをチェックすることが重要です。また、その際に些細なことでも不明点がある場合は、しっかりと担当者に確認をしましょう。

 

原状回復やスケルトン工事ならLeapの解体工事がオススメです!

スケルトン・解体工事は主に閉店や撤退といった後ろ向きな理由で行われる工事がほとんどであることから、スケジュールや支払いなどで問題になるケースが少なくはありません。解体業者がしっかりとした見積額やスケジュールの提示、近隣住民や大家さんとの交渉・調整などを行わないこともトラブルの理由の一つとして挙げられます。

私たちLeapでは、飲食店の施工の際と同様に、しっかりと依頼者さまとの打ち合わせを行い、項目別の見積書を提示しご納得の上で工事を進めさせていただきます。

もちろんご相談や現地調査などはすべて無料でやらせていただいておりますので、まずはお気軽にご相談ください。

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