コラム

知っておきたい居抜き物件のメリットとデメリット

居抜き物件とは

店舗を開業する時に大事な要素は店舗の立地です。どこに開業をしようかと考えた時にいろいろと物件を探すことになると思います。物件探しで良く出てくるワードとして「居抜き物件」という言葉を聞く事があると思います。開業資金などにも影響する「居抜き物件」。良く知ることで開業後に店舗が軌道にのるか?の分かれ道になってきます。その「居抜き物件」について、これから店舗開業をする方のお役にて立てればと思いましたのでぜひ、一読頂ければと思います。

1)居抜き物件とは

1-1.居抜き物件の意味

「居抜き物件」とは、前の店の内装や設備、家具などがそのままで貸し出される(または売り出される)物件のことを言います。店舗だけでなく家や工場などの場合もあり、もともとは人が「居」た物件から、人を「抜」いてそのまま使うという意味で「居抜き」といわれるようになったようです。同じ業態ならすぐに開店できるような物件もあれば、限定された設備や内装の一部だけが残っている物件もありますので、そのすべてが「店の看板を付け替えるだけですぐに営業できる」状態とは限りません。「居抜き」と言ってもいろいろな状態の物件があるということを、まず理解する必要があります。

1-2.スケルトン物件との違い

この「居抜き」の対極に位置するのが「スケルトン物件」です。「スケルトン」とは「骨格」という意味で、文字通り建物の壁・柱・天井など基礎部分のみで、内装や設備が何もない状態の物件のことを言います。通常の賃貸借契約の場合、退出する際には内装などの原状回復工事を行い、基本的にはスケルトン状態に戻して明け渡すことになっています。したがって、退店する場合には、そのための工事費用がかかってくることになるわけです。

2)居抜き物件のメリット

2-1.前テナントと大家(貸主)のメリット

ところが、前のテナントが営業していたままの状態で次の店が引き継いでくれれば、退出側としても原状回復工事をする必要がなくなるというメリットが発生します。さらに大家(貸主)の側としても、すぐに次のテナントが決まってくれれば、空室期間がなくなり賃料収入が途切れないですむというメリットが発生します。

2-2.店舗オーナーのメリット

先にも言いましたように、基本的には前の店が使っていた設備や家具などをそのまま使えるため、開業資金が低く抑えられ、短期間で開業できるというのが、店舗をはじめるオーナーにとっての「居抜き」の最大のメリットです。物件によっては食器まで揃っており、それこそ同じ業態なら「看板を替えるだけで」オープンできる場合もあるわけですから、初期投資をできるだけ少なくしたい場合にはうってつけの物件というわけです。

2-3.居抜き物件は夢を実現する第一歩として

スケルトン物件を自分の思い通りの内装にする…というまでに至る開業資金がない場合、まずは手の届くところからスタートして資金を貯め、新規店舗を目指すという“夢”への第一歩として、暫定的に居抜き店舗を使う方法もありだと思います。できるところから少しずつ改装していき、徐々に理想のお店に近づけていくという方法もあるわけですから、良い物件が見つかったら積極的にチャレンジすることをオススメします。

2-4.多店舗展開にも有効

また、すでにある程度成功を収めている店舗がある場合、2 店舗目・3 店舗目として、居抜き店舗にヒントを得て新しい業態を開発するというのは面白いトライアルだと思いますし、実際にそういう形で店舗数を増やしている人気店もあります。それまでとは違う路線で新規店を構える場合、自分とは別の感覚で作られた店舗を上手に利用してみるということです。

3)居抜き物件のデメリットと注意点

3-1.居抜き物件探しのハードル

ある程度のこだわりを持って居抜き物件を探すときに、まず立ちはだかる壁は「思ったような店舗が見つからない」ことです。東京や大阪のような大都市圏で、しかもそれほど商圏を重視しないというのならともかく、そもそも居抜きは物件数自体が少ないため、「考えていた条件に合った物件がない」という状況に陥りがちです。ただし、そういった場合には、考えていた条件のハードルを低くしてもう一度探してみることをおススメします。

3-2.居抜き物件選びの注意点 その1:立地とイメージ

例えば、ヘルシーメニューにこだわるカフェの出店先を探している場合、その候補として駅前商店街の古い喫茶店と、住宅地のなかにある比較的新しいイタリアン・レストランがあったとします。駅前の喫茶店は、店舗前の人通りも多く場所としては申し分ないのですが、当然家賃は高くつくだけでなく、全体に薄暗く長年の間に染みついたタバコの臭いなども気になります。一方、住宅街のイタリアンは、まだキレイで明るく清潔感があり、家賃もそこそこで、広告などをちゃんとすればファミリーが集まりそうなお店です。このどちらを選ぶかはオーナーの判断によりますが、単に立地だけを優先するのでなく、お店のイメージを考えて物件を選ぶことがポイントとなります。(新規出店の際の立地や商圏選びのポイントについては、当サイト[お客様に好かれるお店作り]コーナー内の「マーケット(商圏)を考える」を参照してください)

3-3.居抜き物件選びの注意点 その2:前の店舗の評判

立地が良くても、前の店舗の評判が悪ければ、その影響を受けるケースがあります。前のお店が営業不振で廃業したのなら、同じ業態で営業することはリスクになる可能性もあります。さらに、物件によってはいわゆる「いわくつき物件」(事故物件)である場合も考えられます。不動産屋さんがそこまで把握していればよいのですが、知っていても教えてくれないケースも考えられますので、契約する前に、前のお店の評判や状況を近所の人や同業者に聞いてみるというのも大切です。

3-4.居抜き物件選びの注意点 その3:設備関連のトラブル

居抜き物件の最大のデメリットは、使えると思っていた設備が使えないケースです。それがオープン前にわかれば良いのですが、開業してから設備の欠点や欠陥がわかる場合もあり、そのための費用(大抵の場合は想定外の費用)がかかるだけでなく、最悪の場合はメンテナンスや取替え工事のために一時休業せざるを得なくなることもあります。特に多いと言われるのが、防水や排水管の詰り、排気・換気や給湯器の能力不足など厨房関連のトラブルと、エアコンの利きが悪い・悪臭がするなどの店内全体に影響するトラブルです。前のお店が営業している間に訪問してチェックできればベストですが、普通は退店後の下見となりますので、大家さんに許可を願い出て色々チェックさせてもらうようにしましょう。

4)居抜き物件で失敗しないために

4-1.物件探しは余裕を持って

開業を急ぐあまり中途半端に妥協してしまい、あとで後悔するということがないよう、物件探しは余裕を持って行いたいものです。スケルトン物件でもそうですが、店舗物件は「良い物件ほど出回らない」といわれるように、なかなか情報が公開されません。その理由は、良い条件の物件は広く公開しなくても人脈によるルートですぐに決まってしまうことが多いためです。出店したいエリアの候補をある程度絞ることができたら、次はそのエリア内を丹念にまわって不動産屋さんを見つけ、情報収集することです。そして頼りになりそうな不動産屋さんとできるだけ仲良くなって、他に出回っていない情報を聞き出すことができれば、物件探しはかなりスムーズになるはずです。

4-2.不動産屋さんとのつきあい方

不動産屋さんと仲良くなれば、居抜き物件の場合、前の店の評判などを聞くこともできますし、同じ大家(貸主)が持っている他物件の情報を優先的に教えてもらえるなどの可能性も増えます。ただし、仲良くなったからといって1件の不動産屋さんだけの情報に頼るのは危険です。特に店舗専門の不動産屋さんの場合、たまに「初心者だからと問題のある物件をすすめられた」といった話を聞くことがありますので、注意が必要です。物件探しはできるだけ慎重に、期間も1 年くらいをかける覚悟で臨みましょう。

4-3.居抜き物件のチェックに際して、内装に少し手を加えた

居抜き物件でも、内装に少し手を加えたりする場合には、それらの工事をお願いする予定の内装業者やデザイナーなどの専門家に声をかけて一緒に下見をすることをおススメします。また、そこまでの工事を考えていない場合でも、過去に居抜き物件を利用したことのある同業の知人に見てもらうなど、ある程度の経験者に動いてもらうようにしたいものです。開業すれば、5年、10年とつきあっていくことになるわけですから、チェックにはできる限り慎重に取り組みましょう。

■店舗内装工事.com からメッセージ

①居抜きにも“らしさ”を追求しましょう。

前の店舗のものがそのまま使えたとしても、来店するお客様にとっては「新しいお店」になります。店の看板やメニューなどは当然替えるわけですから、内装などもできる範囲で手を加えたいものです。壁紙や家具を替えれば雰囲気はガラッと変わりますが、そのためにはある程度の予算は不可欠。あまり予算がかけられない様でしたら手軽に雰囲気が変えたいのでしたら、照明器具と壁の装飾小物に凝ってみるというのはどうでしょうか。例えば造作の家具で前の店舗のイメージを払拭するという方法もあると思います。もうひとつ、テーブルクロスやランチョンマットなどを変える方法もあります。情報誌の写真などを参考にして、少しだけでも“らしさ”を追求してみてはいかがでしょうか?

②あとで後悔しないために-物件選びのヒント。

希望条件に近い居抜き物件を探し、内装などに手を加える場合は、ある程度物件の候補が絞り込めた段階でご相談ください。すでに決めてしまった後で物件を見せていただいて、「ここはこうしたい」などの考えをお伝えいただいても、場合によってはそのご希望に応えられない場合があるからです。数件の候補がある場合、一緒に見て回りながら考えをお聞かせいただければ、「ここなら、こうしましょう」「あそこなら、こうできます」といったやり取りを通じてお互いのイメージを共有できます。そして、そういったプロセスには、最終的な物件決め込みのヒントになる場合があるものです。

③知り合いからの物件でも、チェックは厳しく。

居抜き物件はその性質上、同業者の知人などから紹介される場合もあります。ただ、知人の知り合いだからといって全面的に信用し、充分なチェックもせずに契約するのは避けるべきです。特に高価な設備機器などは、買い取った後ですぐに壊れてしまい、メーカーの保証期間を過ぎていたために高額な修理費がかかる、といったこともあります。知人からの紹介物件でも、事前のチェックは他と同様に厳しく行い、問題点を発見した場合は、それにかかる費用分を引いてもらうなどの対応を忘れないようにしてください。

④繁盛店になったら、リニューアルを。

居抜き物件の特性を生かして費用をかけずに開業し、ある程度の繁盛店になったら、ぜひリニューアルを考えてください。世の中の人気商品と同じように、お店にもライフサイクルがありますので、どんな繁盛店でも同じことを続けていれば数年で飽きられてしまいます。お店の雰囲気を良くしてメニューなども見直すことで、リピーターのお客様をつなぎとめておくことができますし、新しいお客様を呼び込むこともできます。今のお店の立地が良いのなら尚のこと。リニューアルは、初心に戻り、その時に理想としていたお店を実現するチャンスでもあるのです。

⑤店舗リニューアルのやり方とタイミング。

店舗のリニューアルには2つのやり方があります。ひとつは、開業した時点である程度の予定を立てておき、資金に余裕ができた段階で少しずつリニューアルする方法です。例えば、半年後に壁紙を替え、1年後にはトイレを新しくするなど、部分的に手を加えていくやり方です。これは、計画的に行えば閉店期間が短くて済みますので、お客様に迷惑をかけることもなく、効率的でもあります。
もうひとつは、一挙に大改装するやり方で、イメージや雰囲気まで大胆に変えるリニューアルです。先に言ったように店にもライフサイクルがありますので、例えば「売上の伸びが頭打ちになってきたな」と感じたり、「全体に古さを感じてきたな」と思ったら実行するケースが多いやり方です。工事期間中は収入が途絶えることになりますが、生まれ変わった店舗で気持ちもあらたに営業する良い機会となります。

「居抜き物件」でリニューアルを考えている皆さんは「コツコツ派」でしょうか?それとも「大胆派」でしょうか?
どちらにしてもリニューアルをお考えの場合は、ぜひ店舗内装工事.com にお気軽にお声がけください。


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